ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА. Послуги БТІ.

Експернтна грошова оцінка вартості нерухомості Київ

Експернтна грошова оцінка вартості нерухомості Київ  являє із себе найпоширенішим видом оціночної діяльності та включає визначення вартості об'єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем та покупцем. Існує безліч класифікацій діяльності на ринку нерухомості.

Види вартості, що використовуються при оцінці нерухомості

На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору Ви можете замовити оцінювачеві визначення одного чи декількох видів вартості об'єкта: ринкової вартості — це найвірогіднішої вартості об'єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості — це вартості об'єкта у випадку, якщо об'єкт повинен бути відчужений у строк менше звичайного строку експозиції аналогічних об'єктів; інвестиційної вартості — це вартості, обумовленої виходячи із прибутковості об'єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об'єкта в оренду оцінювач визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найефективніший бізнес-план комерційного використання об'єкта. Визначення різних видів вартості дасть Вам об'єктивну інформацію про реальну ціну об'єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень, пов'язаних із комерційним використанням оцінюваного об'єкта й керуванням його ринковою вартістю. Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості - це ринкова вартість.

Оцінювач визначає один чи ж декілька видів вартості  нерухомості:

ринкова вартість — це найвірогідніша вартість при продажу об'єкта на відкритому ринку;

відновна вартість — це сумарні витрати в поточних ринкових цінах на створення об'єкта, ідентичного оцінюваному;

ліквідаційна вартість — це вартість об'єкта у тому випадку, коли об'єкт незалежної експертної оцінки передбачається продати в строк менше звичайного терміну експозиції для аналогічних об'єктів;

інвестиційна вартість — це вартість, яка визначається виходячи із потенційної прибутковості об'єкта за наявності додаткових умов продажу, інвестування та т. д.

Застосування незалежної експертної оцінки вартості

Оцінку нерухомості в більшості випадків проводять при:

відчуженні;

здачі в оренду;

банківській заставі;

судових спорах;

внесенні до статутного фонду;

страхування будівлі;

визначенні бази оподаткування;

передачі в управління;

ухваленні будь-яких інших господарських рішень

Експернтна оцінка об'єктів нерухомості може бути необхідна при:

операціях купівлі-продажі чи здачі в оренду;

страхуванні об'єктів нерухомості;

кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;

внесенні об'єктів нерухомості як вклад в статутний капітал підприємств;

розробці інвестиційних проектів та залученні інвесторів;

ліквідації об'єктів нерухомості;

інших операціях, пов'язаних із реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Перелік документів та інформації, необхідних для проведення незалежної експертної оцінки вартості нерухомості

Якщо на стадіях 4-8 замовника, в основному, будуть цікавити результати, то в реалізації стадій 1-3 він повинний брати безпосередню участь. Оскільки дана публікація підготовлена, в основному, для замовників, далі ми докладно зупинимося на розкритті змісту перших стадій (1-3) та лише конспективно — це на наступним (4-8). Постановка задачі (визначення проблеми) — це досить відповідальна стадія, тому що від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології незалежної експертної оцінки, що та визначить у майбутньому її результати.

Правовстановлюючі документи

Документи БТІ на об'єкт

Технічні характеристики будинків та споруд із вказівкою року введення їх в експлуатацію, площі, будівельних об'ємів, конструкції будівель, інженерного забезпечення

Відомості про наявність обтяжень у об'єкта, включаючи обтяження заставою чи борговими зобов'язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів, спеціальних податкових обкладань та інших обмежень із використання (якщо є)

Дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану чи карти із позначенням та описом місця розташування об'єкта)

Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда й ін.)

Дані про споруди, що входять до складу об'єкта

Відомості про останні зроблені поліпшення

Дані про майно, що не являє із себе нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього

Стадії незалежної експертної оцінки нерухомості

Експернтна оцінка вартості нерухомості — це складний трудомісткий творчий процес, що складається із декількох стадій та етапів:

Постановка задачі (визначення проблеми).

Попередній огляд об'єкта й укладання Договору на оцінку об'єкта.

Збір та аналіз даних.

Вибір методології незалежної експертної оцінки.

Експернтна оцінка права користування чи володіння земельною ділянкою.

Експернтна оцінка покращень (будинків, споруджень та т. д.) із застосуванням декількох підходів.

Узгодження результатів незалежної експертної оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.

Складання Звіту й Експертного висновку про оцінку та передача їхньому замовникові Підходи до незалежної експертної оцінки нерухомості

Міжнародні Стандарти Незалежної експертної оцінки та Норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного та порівняльного.

Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу та метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний доход являє із себе постійним та не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта незалежної експертної оцінки являє із себе не однаковими за величиною та непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах незалежної експертної оцінки вартості об'єкта.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення чи заміщення об'єкта незалежної експертної оцінки на дату незалежної експертної оцінки із подальшим її коректуванням на суму його зносу та знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення та метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні та розрізняються лише процедурою визначення чи валової вартості відтворення, чи валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта незалежної експертної оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для незалежної експертної оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній.

Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта незалежної експертної оцінки, та внесенні відповідних коректувань із метою обліку відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом незалежної експертної оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта.

Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів. Вибір підходів та методів являє із себе прерогативою оцінювачів. Міжнародні й українські нормативні документи із незалежної експертної оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта якнайбільше підходів та методів у кожнім підході, а при неможливості застосування того чи іншого підходу та методу — це давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинний знати ці положення та жадати від оцінювача їхнього строгого дотримання.

Формування ціни

Експернтна грошова оцінка вартості нерухомості Київ  являє із себе найпоширенішим видом оцінної діяльності та включає визначення вартості об'єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем та покупцем. існує класифікацій діяльності на ринку нерухомості.

Експернтна оцінка — це складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів та методів незалежної експертної оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану та тенденцій попиту та пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об'єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес незалежної експертної оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання незалежної експертної оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який та надає доказову силу оцінці вартості.

Ціна нерухомості являє із себе інтегральним показником. Вона являє із себе об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути та спекулятивна, та навіть психологічна складова. Як правило залежить від наступних факторів: тип  нерухомості; розташування  нерухомості; вартість будівництва аналогічних об'єктів; загальний рівень цін, ринкова ситуація. В першу чергу експернтна оцінка часто виконується для таких об'єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення та будівлі під офіси, приміські житлові будинки із земельними ділянками. Об'єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Ціна нерухомості являє із себе інтегральним показником. Вона являє із себе об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути та спекулятивна, та навіть психологічна складова.

Як правило залежить від таких факторів:

Тип  нерухомості

Розташування  нерухомості

Вартість будівництва аналогічних об'єктів

Загальний рівень цін, ринкова ситуація