Независимый Центр экспертной оценки на Позняках в городе Киев профессионально выполняет услуги определения стоимости недвижимого и движимого имущества по всей Украине. Экспертная оценка имущества для всех целей: Новая и классическая оценка для налогообложения, для продажи, списания, наследования и т.д.
Оценщики с большим опытом:
+38 063 336 00 19, +38 099 436 30 37, +38 097 133 30 50
Экспертная оценка недвижимости или оценка земли является процесс оценки стоимости недвижимого имущества. Значение и результатом обычно является рыночная или оценочная стоимость имущества. Оценка необходима в первую очередь для налогообложения дохода от продажи имущества или при получении наследства. Оценщик предоставляет клиенту письменный отчет про независимую оценку имущества, где указывает ее стоимость. Эти отчеты используются в качестве основы для ипотечных кредитов, для урегулирования при разводе и разделе имущества в суде, для налогообложения, и так далее.
В Украине оценщику нужна лицензия и сертификаты для оценки имущества. Украинские специалисты оценщики должны пройти специальное обучение и обладать опытом (пройти стажировку в оценочной компании).
Далее расскажем об оценке в мире.
Большинство стран или регионов не требует, чтобы оценка делалась на основании лицензии. Если мнение оценщика основывается на рыночной стоимости, то она должна также основываться на самых высоких и наиболее эффективного использования недвижимости. Для ипотечных нормирования улучшенной жилой недвижимости в США, оценка чаще всего сообщалось о стандартизированной форме, например, в Единый жилой Отчета об оценке Оценку более сложного свойства(например, - приносящей доход, сырье земельные участки). Являются, как правило, сообщили в повествование отчета об оценке.
Виды стоимости
Есть несколько типов и определения стоимости искали по оценке недвижимости. Некоторые из наиболее распространенными являются:
Рыночная стоимость -стоимость, по которой актив будет торговать в конкурентной Вальраса обстановке аукциона. Рыночная стоимость, как правило, взаимозаменяемы с открытой рыночной стоимости или справедливой стоимости. Международные стандарты оценки(МСО) определяют:
Рыночная стоимость -. Расчетная сумма, на которую актив или обязательство должны обмениваться на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате сделки между независимыми сторонами, после надлежащего изучения рынка и, когда стороны друг действовал со знанием дела, благоразумно и без принуждения значение в использовании, или использование значение - чистая приведенная стоимость(NPV) денежного потока, что актив генерирует для конкретного владельца под конкретного использования. Значение в использовании является значение одного конкретного пользователя, и может быть выше или ниже рыночной стоимости имущества.
Инвестиционная стоимость - это стоимость одного конкретного инвестора, и может или не может быть выше, чем рыночная стоимость имущества. Различия между инвестиционной стоимости актива и его рыночной стоимостью обеспечивают мотивацию для покупателей или продавцов, чтобы войти в рынок. Международные стандарты оценки(МСО) определяют:
Инвестиционная стоимость -.Стоимость актива владельцу или потенциальному владельцу индивидуального инвестирования или оперативных целей. Страховая стоимость - это стоимость недвижимого имущества, указанного в страховом полисе. Обычно она не включает значение узла.
Ликвидация значение - можно анализировать либо как принудительной ликвидации или упорядоченно ликвидации и является широко востребованных стандарт ценности в процедурах банкротства. Она предполагает, продавца, который вынужден продавать после периода воздействия, которая меньше рыночной нормальное сроки.
Цена по сравнению с значение
Там может быть различия между тем, что имущество действительно стоит(рыночная стоимость) и то, что стоит купить его( цена). Цена, заплаченная не может представлять рыночную стоимость этого свойства. Иногда, особые соображения, возможно, присутствовали, например, особых отношений между покупателем и продавцом, когда одна сторона имела контроль или существенное влияние на другую сторону. В других случаях, сделка, возможно, был лишь одним из нескольких свойств продаваемых или торгуют между двумя сторонами. В таких случаях, цена, заплаченная за любой конкретной части не его рыночная стоимость (с идея обычно является, однако, что все части и цены добавить до рыночной стоимости всех частей), а скорее ее рыночная цена.
В других случаях, покупатель может добровольно платить высокую цену, выше общепринятой рыночной стоимости, если его субъективное оценка имущества( его инвестиционная стоимость для него) была выше, чем рыночная стоимость. Одним из конкретных примеров этого является владельцем соседнем участке, который, путем объединения свою собственность с предметом собственности, могли получить экономикой, из - масштабе. Подобные ситуации иногда случаются в области корпоративных финансов. Например, это может произойти, если слияние или поглощение происходит по цене, которая выше, чем значения, представленного цене базовой акции. Обычное объяснение для этих типов слияний и поглощений в том, что сумма больше, чем его части , так как полную собственность компании обеспечивает полный контроль над ним. Это то, что покупателей будет иногда платят высокую цену за. Такая ситуация может возникнуть в покупке недвижимости тоже.
Но самая распространенная причина для стоимости, отличающейся от цены, что либо покупатель или продавец неосведомленных относительно того, что рыночная стоимость отеля вам может, но, тем не менее соглашается на контракт по определенной цене, которая либо слишком дорого или слишком дешево. Это не на пользу одной из двух сторон. Это обязательство реальной собственности оценщика для оценки реальной рыночной стоимости имущества и не его рыночную цену.
Определения Рыночная стоимость в США
В США, оценка возможностей для определенного типа значения(например, выкупа стоимости, справедливой рыночной стоимости, и ее било продажной стоимости, инвестиционной стоимости). Наиболее часто используемое определение стоимости является рыночная стоимость. Хотя единых стандартов профессиональной оценочной практики( USPAP) не определяет рыночную стоимость, она дает только общие указания о том, как рыночная стоимость должна быть определена:
тип значения, заявил как мнение, что предполагает передачу или продажа имущества по состоянию на определенную дату, при определенных условиях, изложенных в определении термина определены оценщиком, применяемыми в оценке.
Таким образом, определение стоимости, используемой в оценке или анализе CMA(Текущий анализ рынка) и отчета представляет собой набор предположений о рынке, на котором предметом собственности могут осуществлять сделки. Это влияет на выбор сопоставимых данных для использования в анализе. Это также может повлиять на метод, используемый для оценки имущества. Например, значение дерево может приходиться до 27 % от стоимости недвижимости.
Три подхода к оценке стоимости
Есть три традиционных групп методик для определения стоимости. Они обычно называют трема подходами к стоимости , которые, как правило, независимы друг от друга:
Затратный подход( покупатель не будет платить больше за собственность, чем это стоило бы построить эквивалент).
Подход сравнения продаж( сравнения характеристикобъекта с теми, сопоставимых свойств, которые недавно проданных в аналогичных операций).
Доходный подход(по аналогии с методами, используемыми для финансовой оценки, анализа ценных бумаг или цен облигаций).
Тем не менее, в последнее время тенденция бизнеса, как правило, в сторону использования научной методологии оценки, которая опирается на фундамент количественных -данных, риска, и географических подходов, основанных. Pagourtzi др.. предоставили мнение о методах, используемых в промышленности по сравнению между традиционными подходами и передовых.
Как упоминалось ранее, оценщик может вообще выбрать один из трех подходов для определения стоимости. Один или два из этих подходов, как правило, будет наиболее применимо, с другой подход или подходы, как правило, являющихся менее полезны. Оценщик должен думать о объем работ , типа значения, само имущество, а также качества и количества данных, доступной для каждого подхода. Нет всеобъемлющее заявление не может быть сделано, что один подход или иначе всегда лучше, чем один из других подходов.
Оценщик должен думать о том, как, что большинство покупателей, как правило, купить данный вид собственности. Какой метод оценки этого большинство покупателей использовать для типа объекта оценки ? Как правило, это ведет мышление оценщика на лучший метод оценки, в сочетании с имеющимися данными. Например, оценки свойств, которые, как правило, приобретенные инвесторами(например, небоскребов, офисных зданий) может придать больший вес в Доходный подход. Покупатели, заинтересованные в покупке одной семьи жилой недвижимости, а сравнил бы цену, в этом случае подход Сравнение продаж( подход анализ рынка) будет более применимо. Третий и последний подход к стоимости является Затратный подход к стоимости. Затратный подход к стоимости является наиболее полезным в определении страховой стоимости, и стоит построить новую структуру или здания.
Например, одиночные жилые дома из данного качества, как правило, продают по определенной цене за квартиру. Во многих из этих случаев, подход сравнения продаж может быть более применимо. С другой стороны,жилой комплекс с несколькими здание обычно будет оценена доходного подхода, поскольку это будет проследить, как большинство покупателей будут оценивать его. В качестве другого примера, односемейных домов чаще всего оцениваются с наибольшей взвешивания от подхода сравнения продаж. Однако, если для одной семьи жилище в районе, где все или большинство из жилища арендного жилья, то какой-то вариант доходного подхода может быть более полезным. Так что при выборе метода оценки может меняться в зависимости от обстоятельств, даже если свойство оцениваемого не сильно изменится.
Затратный подход
Затратный подход был когда-то называли подход суммирование. Теория состоит в том, что стоимость недвижимости может быть оценена путем суммирования стоимости земли и остаточной стоимости любых усовершенствований. Значение улучшений часто называют аббревиатурой RCNLD(стоимость воспроизводства новая вычетом амортизации или стоимость замены новый вычетом амортизации). Размножение относится к воспроизведению точную копию. Восстановительная стоимость относится к стоимости строительства дома или другого улучшение который имеет ту же полезность, но с использованием современного дизайна, изготовления и материалов. На практике оценщики почти всегда используют восстановительной стоимости, а затем вычесть фактор для любого функционала дисплее полезности, связанной с возрастом объекта недвижимости. Исключением из общего правила использования восстановительной стоимости, для некоторых страховой стоимости оценок. В тех случаях, воспроизводство точной актива после разрушительного события( пожар и т.д.) является целью.
В большинстве случаев, когда участвует затратный подход, общая методология представляет собой гибрид из экономически и сравнения продаж подходов( представляющих как затраты на поставщиков и цены, что клиенты ищут). Например, стоимость замены построить здание может быть определена путем добавления труд, материальные и другие затраты. С другой стороны, стоимость земли и амортизация должна быть получена из анализа сопоставимых данных о продажах.
Подход стоимость считается наиболее надежной при использовании в новых структур, но метод имеет тенденцию становиться менее надежными для пожилых свойств. Затратный подход зачастую является единственным надежным методом при работе со свойствами специального назначения(например, публичные собрания, причалы).
Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж базируется прежде всего на принципе замещения. Этот подход предполагает, благоразумный(или рациональный) человек не будет платить не более недвижимость, чем это стоило бы приобрести сопоставимый замену имущества. Подход признает, что типичный покупатель сравнить цены предложения и стремятся приобрести недвижимость, которая отвечает его или ее желания и потребности для самой низкой стоимости. При разработке подхода сравнения продаж, оценщик пытается интерпретировать и оценивать действия сторон, участвующих в рынке, в том числе покупателей, продавцов и инвесторов.
Методы сбора данных и процесс оценки Данные собираются на недавней продажи свойствам близок к теме оцениваемого, под названием сопоставимых . Продается только свойства могут быть использованы в оценке и определении стоимости имущества, так как они представляют собой суммы, фактически уплаченной или согласованные для свойств. Источники сопоставимых данных включают публикации по недвижимости, государственные архивы, покупатели, продавцы, брокеры и / или агентов по недвижимости, оценщики, и так далее. Важные детали каждого сопоставимого продажи описаны в отчете об оценке. Так как сопоставимые продажи не совпадает с предметом собственности, корректировки могут быть сделаны на дату продажи, расположения, стиля, удобства, площадь в квадратных футах, размер участка, и т.д. Основная идея заключается в имитации цену, которая была бы заплатил, если каждый сопоставимая продажа были идентичны объекта недвижимости. Если сравним превосходит эту тему в факторе, или аспекта, токорректировка в сторону понижения, необходимое для этого фактора. Аналогичным образом, если сравним уступает субъекта в аспекте, токорректировка для этого аспекта является необходимости. Корректировка несколько субъективна и полагается на подготовку и опыт оценщика. Из анализа группы скорректированных цен сопоставимых продаж продаж, оценщик выбирает показатель значения, которое является представителем субъекта собственности. Вполне возможно, для различных оценщиков выбрать другой показатель стоимости, которая в конечном счете обеспечит различное значение свойства.
Шаги в подходе сравнения продаж 1. Исследования рынка, чтобы получить информацию, относящуюся к продажам, и в ожидании продажи, которые похожи на предмет собственности. 2. Исследовать рыночные данные, чтобы определить, являются ли они фактически правильными и точными. 3. Определите соответствующие единицы сравнения(например, продаж цена за квадратный фут), а также разработать сравнительный анализ для каждого. 4. Сравните объект и сопоставимых продаж в соответствии с элементами сравнения и при необходимости скорректировать. 5. Согласование многочисленные показания значений, которые являются результатом настройки( вверх или вниз) из сопоставимых продаж в индикации одно значение.
Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов( часто называют просто как доходного подхода ) используется для стоимости коммерческих и инвестиционных свойств. Потому что он предназначен для непосредственного отражения или моделировать ожидания и поведение типичных участников рынка, такой подход, как правило, считается наиболее применимо метод оценки для приносящей доход недвижимости, где достаточно данных рынок существует.
В коммерческой приносящего доход имущества такой подход капитализирует поток дохода в указанием стоимости. Это можно сделать с помощью множителей доходов или ставки капитализации, примененные к Чистый операционный доход( NOI). Как правило,ЧЭД стабилизировалась, чтобы не уделять слишком много веса на очень недавнем мероприятии. Примером этого является не сданный внаем здание, которое, технически, не имеет ЧЭД. Стабилизировалась NOI было бы предположить, что здание находится в аренде с нормальной скоростью, а также обычного уровня заполняемости. Чистый операционный доход( NOI) является валовой потенциальный доход(GPI), меньше вакансий и сбор убыток( = Эффективная Доход брутто) минус операционные расходы(исключая обслуживанию долга, налог на прибыль, и / или амортизационные отчисления, применяемые бухгалтеров).
Кроме того, несколько лет чистого операционного дохода может быть оценена с помощью анализа дисконтированных денежных потоков(DCF) модели. Модель DCF широко используется для оценки более крупных и дорогих приносящей доход собственностью, например, крупных офисных башен или крупных торговых центров. Этот метод применяется на рынок поддерживается урожайности(или скидки) к прогнозируемым будущих денежных потоков(например, годовые показатели дохода и, как правило единовременной возврата от последующей продажи имущества), чтобы прийти к индикации текущей стоимости.
Методы оценки UK
В Соединенном Королевстве, Методология оценки традиционно подразделяются на пять методов:
1. Сравнительный метод. Используется для большинства видов имущества, где есть хорошее доказательство предыдущих продаж. Это аналогично тому, сравнительный метод, описанной выше.
2. Инвестиционный метод. Используется для коммерческим( и жилой) имущества, которое производит на будущие денежные потоки через сдачи имущества. Если текущий Расчетное Прокат Значение( ERV) и прохождение доходы известны, а также рыночным эквивалентной доходности, то стоимость имущества может быть определена с помощью простой модели. Следует отметить, что этот метод действительнометод сравнения, так как основные переменные определены на рынке. В стандартной практикой США, однако, тесно связаны капитализация услуг ЧЭД посрамлен с методом DCF под общей классификации по методу капитализации доходов(см. выше).
3. Остаточный метод. Используется для свойств спелых для застройки и реконструкции или только голой земли.
4. Метод Прибыль. Используется для торговых свойств, где данные об уровнях незначительно, таких как гостиницы, рестораны и домах престарелых. Трехлетний среднем операционного дохода( полученного из прибылей и убытков или прибылей и убытков), капитализируются с использованием соответствующего выход. Отметим, что поскольку переменные, используемые присущи свойства и не рынок, полученных, поэтому если соответствующие корректировки не производятся, результирующее значение будет стоимость актива в пользовании или инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.
5. Метод Стоимость. Используется для земли и зданий специального характера, для которых прибыль цифры не могут быть получены или землю и здания, для которых не существует рынка из-за их государственной службы или наследия характеристик. Оба остаточный метод и метод расходы будут сгруппированы в США под затратным подходом(см. выше).
В нынешних стандартов оценки RICS, следующие основы стоимости отражаются:
Рыночная стоимость;
Рынок аренды;
стоит( инвестиционная стоимость;
справедливая стоимость
Объем работ
В то время как USPAP всегда требуется оценщиков для определения объема работ, необходимого для производства надежных результатов, стало ясно в последние годы, что оценщики не в полной мере понять процесс разработки этого адекватно. Формулируя объем работ по надежной оценки, понятие ограниченное по сравнению с полной оценки и использования Правила вылета вызвал замешательство клиентам, оценщиков и оценочных авторам. Для того, чтобы иметь дело с этим, USPAP был обновлен в 2006 году с того, что стало известно как объем работ проекта. После этого USPAP устранены как правило отправления и концепцию ограниченного оценки, и новый Объем правило работа была создана. В этом, оценщики должны были определить шесть основных частей проблемы оценки в начале каждого задания:
Клиент и другие предполагаемых пользователей
Предполагаемое использование оценочной и отчета об оценке
Определение стоимости(например, рынок, выкупа, инвестиции)
Любые гипотетические условия или чрезвычайные предположения
Дата вступления в силу оценочной анализа
Характерными особенностями субъекта собственности
Исходя из этих факторов, оценщик должен определить объем работ, необходимых, в том числе методологий, которые будут использоваться, по мере расследования, и применимых подходов к стоимости. В настоящее время минимальные стандарты для объема работ являются:
Ожидания клиента и другие пользователи
Действия сверстников оценщика, которые осуществляют подобные задания
Объем работ, является первым шагом в любом процессе оценки. Без строго определенной Объем работ выводы оценку не может быть жизнеспособным. Определяя Объем работ, оценщик может развиваться должным образом значение для данного свойства для предполагаемого пользователя, так и для предполагаемого использования оценки. В целом идея Объем работ является предоставление четких ожиданий и руководящие принципы для всех сторон относительно того, что в докладе оценка делает, и не делает, крышку; и сколько работа пошла в нее.
Виды доли участия
Тип недвижимости интереса , что в настоящее время оценивается, также должны быть известны и изложены в докладе. Как правило, для большинства продаж, или ипотечных финансирования, плата простые проценты в настоящее время оценивается. Плата простые проценты является наиболее полным пучок прав доступны. Тем не менее, во многих ситуациях, и во многих обществах, которые не следуют английского общего права или кодекс Наполеона, некоторые другие проценты могут быть более распространенным явлением. В то время как существует много различных возможных интересы в недвижимости, три наиболее распространенными являются:
Плата простое значение(известный в Великобритании как собственность) - Наиболее полное владение в недвижимость, с учетом в странах общего права, чтобы полномочия, предоставленные государством( налогообложение, выморочным, принудительное отчуждение частной собственности, и полиция мощности)
Выделенная значение взнос - Это просто плата простые проценты обременены аренды. Если договор аренды на рынке аренды, то в аренду значение плата и простое значение плата равны. Тем не менее, если арендатор платит больше или меньше, чем рынок, остаточная принадлежит арендуемого держателя плату, плюс рыночная стоимость аренды, может быть более или менее, чем простой стоимости платы за соединение.
Арендованной значение -доля участия арендатора. Если арендатор платит рыночную арендную плату, то на правах аренды не имеет рыночной стоимости. Тем не менее, если арендатор платит меньше, чем рынок, разница между текущей стоимостью, что уделяется и текущей стоимостью рыночных арендных ставок будет положительное значение аренды. Например, крупный ритейлер цепь может быть в состоянии договориться ниже рыночной аренды в качестве якорного арендатора для торгового центра. Это значение аренды могут быть перенесены на другой якорного арендатора, и если да, то розничная арендатор имеет положительный интерес к недвижимости.
Главная инспекция
Если домашний осмотр осуществляется до оценки и что отчет предоставляется оценщиком, более полезным оценка может привести. Это потому, что оценщик, который не эксперт домашний инспектор, будет сказано, если есть серьезные строительные дефекты или капитальный ремонт требуется. Эта информация может вызвать оценщик прибыть в другом, вероятно, нижней, мнения относительно ценности. Эта информация может быть особенно полезно, если один или оба из сторон, запрашивающих оценку может оказаться в распоряжении имущества. Это иногда случается с имущества при расторжении брака или юридического решения.
Ввод данных Оценка недвижимости
Здесь оценщик предоставить все данные, он / она должен ввести в его / ее отчетах оценки. Ввод данных команда сделает все остальное - Они ищет, объединяет и типы данных в отчетах, таких как предметных данных и сопоставимой истории сетки сроков поставки. Большинство специалистов по вводу данных работают 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 365 дней в году. Оценщик посылает пустые отчеты, а ввод данных работа в команде весь день и ночь, даже в то время как оценщик спит. Этот процесс увеличивает эффективность оценщика, и освободить его / ее время.
Массовая оценка и автоматизированная оценки модели
Автоматизированные модели оценки( АВМ) растут в принятии. Они полагаются на статистических моделях, таких как множественного регрессионного анализа или географических информационных систем(ГИС). В то время как АВМ может быть совсем точным, особенно при использовании в очень однородной области, есть также свидетельства того, что АВМ не являются точными и в других случаях, таких как тогда, когда они используются в сельской местности, или когда оценил имущество не соответствует хорошо, чтобы по соседству. АВМ имеют также получили пользу в групповых исков, и были обоснованы в многочисленных случаях, как в федеральных и государственных судов, в качестве надлежащего способа борьбы с крупномасштабными проблемами судебных недвижимости, таких как загрязненных районах
Информация – перевод с Википедии.
|
