 Что такое оценка стоимости недвижимости? Статья для тех, кто хочет в этом разобраться. Мы описали суть, термины, значение оценки; виды стоимости, подходы и методы оценки, формулы.
Оцінка вартості нерухомості - процес визначення ринкової вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта нерухомості. Оцінка вартості нерухомості включає : визначення вартості права власності або інших прав , наприклад , права оренди , права користування і т. д. відносно різних об'єктів нерухомості.
Види вартості
У оцінній практиці існують різні види вартості . Вартість нерухомості підрозділяється на наступні види :
• ринкова вартість;
• інвентаризаційна вартість;
• інвестиційна вартість;
• ліквідаційна вартість;
• кадастрова вартість .
При визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки визначається найбільш ймовірна ціна , за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції , коли сторони угоди діють розумно , розташовуючи всією необхідною інформацією , а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини , тобто коли :
• одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки , а інша сторона не зобов'язана приймати виконання ;
• сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
• об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти , типової для аналогічних об'єктів оцінки;
• ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було ;
• платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі
При визначенні інвентаризаційної вартості використовуються збірники УПВС ( укрупнених показників відновної вартості). На підставі збірників визначається відновна вартість об'єкта оцінки , за допомогою коефіцієнтів розраховується відновна вартість на даний час . Для визначення інвентаризаційної вартості з розрахованої відновної вартості об'єкта віднімається фактичний знос об'єкта оцінки . Інвентаризаційна вартість використовується для розрахунку податку на об'єкт оцінки по 2012 рік включно.
При визначенні інвестиційної вартості об'єкта оцінки визначається вартість для конкретної особи або групи осіб при встановлених цією особою (особами) інвестиційних цілях використання об'єкта оцінки - інвестиційної нерухомості для отримання доходу у вигляді орендної плати і приросту вартості . При визначенні інвестиційної вартості , на відміну від визначення ринкової вартості , облік можливості відчуження за інвестиційною вартістю на відкритому ринку не обов'язковий.
При визначенні ліквідаційної вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну , по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки , менший типового терміну експозиції для ринкових умов , в умовах , коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна . При визначенні ліквідаційної вартості , на відміну від визначення ринкової вартості , враховується вплив надзвичайних обставин, які змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах , які не відповідають ринковим.
При визначенні кадастрової вартості об'єкта оцінки визначається методами масової оцінки ринкова вартість , встановлена й затверджена відповідно до законодавства , що регулює проведення кадастрової оцінки . Кадастрова вартість визначається оцінювачем , зокрема , для цілей оподаткування.
Основні підходи оцінки нерухомості
Існує кілька підходів до оцінки будь-якого виду нерухомості , використовуваних професійними оцінювачами :
- порівняльний підхід ;
- Витратний підхід ;
- Дохідний підхід .
В рамках кожного з 3 -х підходів існує свої специфічні методики.
Дохідний підхід
Дохідний підхід до оцінки нерухомості базується на визначенні вартості об'єкта нерухомості на основі розрахунку очікуваних доходів від володіння (використання) цим об'єктом. Цей показник є дуже важливим , оскільки дозволяє прогнозувати вартість об'єкта на перспективу.
Дохідний підхід є одним з найбільш вживаних методів оцінки нерухомості в оцінній практиці на сьогоднішній день.
За твердженням сучасного економіста Вишневецького А.В. , цей підхід називають також " маржинальним " (від англ. Терміну " margin " , часто використовуваного в Росії як аналог поняття "прибуток" ) . Застосовність маржинального підходу явно виражена в період економічних ростові в державі. Дохідний підхід є невід'ємною частиною процедури " Due Diligence " ( дью - ділідженс ) .
Дохідний метод в основному , заснований на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку дисконтованого потоку доходів ( від володіння або використання цим об'єктом ) . Даний метод базується на принципі очікування - встановлення поточної вартості доходів та інших вигод , які можуть бути отримані в майбутньому від володіння цією власністю . Логічно , що власник нерухомості не поступиться свою власність нижче тієї суми , яку він міг би отримати , продовжуючи експлуатувати її , а покупець не заплатить більше тієї суми , яку йому принесе подальше використання даного об'єкта в комерційних цілях. Таким чином , ціна нерухомості визначається на основі вартості майбутніх доходів шляхом угоди між сторонами.
При розрахунку дохідним підходом використовуються наступні методики: капіталізації доходів і дисконтування грошових потоків . Ці методики є основними в даному методі .
1 ) Відповідно до технології методу прямої капіталізації вартість визначається ставленням чистого операційного доходу до оподаткування до ставки капіталізації . Ставка капіталізації визначається оцінювачем на основі величини базової ставки шляхом її коригування на ризики.
2 ) Метод дисконтування грошових потоків застосовується , коли грошові потоки надходять нерівномірно ( нестабільний дохід ) , або при використанні різних коефіцієнтів капіталізації . Згідно з методикою , вартість об'єкта визначається як сума дисконтованих доходів за проектом . Для цього необхідно визначити модель грошового потоку з складанням прогнозу витрат і інвестицій на обраний період. Ставка дисконту визначається з урахуванням тих же параметрів , що і при методі капіталізації .
Суть методу - дохідний підхід оцінює вартість нерухомості , як поточну вартість майбутніх грошових потоків. При цьому даний підхід відображає рівень ризику для оцінюваного об'єкта нерухомості , а також якість і кількість доходу , який зможе принести об'єкт оцінки протягом терміну служби. Основною перевагою дохідного підходу є те , що він дозволяє врахувати майбутні інвестиційні ризики вже зараз.
Недоліком методу є те , що майбутні доходи - прогнозна величина надходжень від орендної плати та суми майбутньої перепродажу об'єкта , визначаються оцінювачем шляхом аналізу ряду факторів , а тому можуть нести в собі певну похибку , так як абсолютно точно визначити стан ринку нерухомості на тривалу перспективу неможливо.
витратний підхід
Витратний підхід ( підхід на основі активів ) - сукупність методів оцінки , в яких вартість об'єкта дорівнює сумі вартості земельної ділянки та вартості відтворення ( заміщення) всіх поліпшень , за вирахуванням накопиченого зносу , та вартості зобов'язань , тобто вартість об'єкта оцінки залежить від вартості створення аналогічного об'єкта. Даний підхід застосовується для оцінки окремих будинків , домоволодінь , підприємств .
порівняльний підхід
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки , заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки , щодо яких є інформація про ціни . Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт , подібний до об'єкта оцінки за основними економічними , матеріальним , технічним та іншим характеристикам , що визначає його вартість . ( див. Федеральний стандарт оцінки № 1 )
Основні методи оцінки нерухомості
Метод капіталізації доходів
Суть методу капіталізації доходів - визначення вартості об'єкта нерухомості відбувається шляхом перетворення річного чистого операційного доходу ( ЧОД ) в поточну вартість .
Базова формула:
C = NOI / Rk
де
R - Вартість об'єкта нерухомості ( ден.ед )
NOI - Чистий операційний дохід або ЧОД (англ. Net operation income ( NOI ))
Rk - Коефіцієнт капіталізації
Коефіцієнт капіталізації - показник відображає відношення очікуваного річного доходу ( ЧОД ) від вартості нерухомості:
Rk = Rn + Nv
де
Rk - Коефіцієнт капіталізації
Rn - Ставка прибутковості інвестора на вкладений капітал - очікувана інвестором норма прибутковості від інвестування з урахуванням ризику на ринку.
Nv - Норма повернення капіталу - процентна ставка яка забезпечує повернення первісних інвестицій . Ставка розділяє дохід на дві частини : відшкодування капітальних вкладень у нерухомість і отримання доходу від володіння об'єктом .
У оцінній практиці використовуються 3 методу розрахунку норми повернення капіталу , метод Рингу , метод Інвуд і метод Хоскольда .
Метод Рингу Цей метод використовується , коли очікується , що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Норма повернення являє собою щорічну частку первинного капіталу , отчисляемую в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100 - відсотковому поверненні капіталу .
Метод Інвуд Даний метод використовується , якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестицій . У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставці відсотка.
Метод Хоскольда Використовується в тих випадках , коли ставка доходу первинних інвестицій кілька висока, і малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою . Для реінвестованого коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою .
Даний метод використовується , якщо потоки доходів стабільні протягом тривалого періоду і є значною величиною , а також , якщо потік доходів зростає стійкими темпами.
Метод непридатний у ситуації , коли об'єкт оцінки являє собою об'єкт незавершеного будівництва або вимагає значної реконструкції , т.е в найближчий період не може приносити стабільного доходу .
«Інформаційна непрозорість » російського ринку ускладнює розрахунок Чистого операційного доходу і ставки капіталізації , зважаючи на недолік інформації за реальними угодами продажу , експлуатаційним платежах і т. д.
Метод дисконтування грошових потоків
Метод дисконтованих грошових потоків ( ДДП ) більш складний, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків , моделюючи характерні риси їх надходження.
Застосовується метод ДДП , коли :
• передбачається , що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних ;
• є дані , що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх потоків грошових коштів від нерухомості;
• потоки доходів і витрат носять сезонний характер ;
• оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт ;
• об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і введення: (або введений в дію ) .
Метод дисконтованих грошових потоків - найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися , нерівномірно поступати і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття , як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позицій того , як грошовий вираз цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною , за якою об'єкт може бути придбаний .
Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу , що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості .
|
