ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА. Послуги БТІ.

Оценщики предлагают механизм ликвидации коррупционных схем на своем рынке

Последнее время в СМИ набирает обороты обсуждение порядка работы оценщиков при выполнении работ по оценке имущества для целей налогообложения. При этом, во многих комментариях на различных сайтах звучат негативные отзывы, сводящиеся к тому, что разные "группировки" оценщиков пытаются делить финансовые потоки от оценочной деятельности. Чтобы определить, соответствует ли такое мнение действительности, вспомним, что происходило на рынке оценки последние полтора - два года, и проанализируем аргументы сторон.

Поскольку основным камнем преткновения для обеих групп оценщиков является постановление Кабинета министров Украины №231 от 04.03.2013г. (ПКМУ №231), для ясности разделим оценщиков на тех, кто "поддерживает ПКМУ №231″ и тех, кто "не поддерживает ПКМУ №231″.

Поддерживают ПКМУ №231 оценщики, получившие право на осуществление оценочной деятельности именно на основании данного постановления, несмотря на то, что его нормы противоречат нормам законодательства Украины в сфере оценочной деятельности.

Соответственно, не поддерживают ПКМУ №231 те оценщики, которые получили право на проведения оценки имущества на основании специального закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине". Не поддерживают ПКМУ №231 эти оценщики именно по той причине, что в результате его принятия, право на проведение оценки имущества получили лица, не прошедшие обязательного курса подготовки, прописанного в указанном законе, в то время, как специалисты, прошедшие полный курс обучения, были от работы отстранены.

Если кратко изложить историю развития оценки для целей налогообложения в Украине, то история эта будет выглядеть следующим образом:

1. Начало оценки для целей налогообложения можно отсчитывать от момента вступления в силу постановления КМУ №1103 от 26.10.2011г. "Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)".

Стоит отметить, что данным постановлением право на проведение оценки для целей налогообложения было предоставлено всем субъектам оценочной деятельности (СОД), имеющим право проводить работу по оценке на основании закона.

Также, данное постановление четко устанавливало, что "оценочная" стоимость, определяемая для налогообложения, соответствует "рыночной" стоимости имущества, и обязывало всех СОД ежемесячно отчитываться перед Фондом госимущества (ФГИУ) о результатах проведенных работ по оценке для налогообложения.

2. Вторым этапом становления рынка оценки для целей налогообложения стала публикация 14.05.2012г. приказов ФГИУ №554, 555, 556 и чуть позже некоторых других. В соответствии с данными приказами, в Украине право на проведение оценки для целей налогообложения получили 12 компаний, связанных не только между собой, но и принадлежащих одним и тем же лицам. Все действующие оценщики от данного вида оценки имущества были отстранены.

Монопольное положение небольшой группы лиц, проводящих оценку в Украине, привело к тому, что цены на услуги по оценке в течение одного дня взлетели в несколько десятков раз. Под давлением оценочной общественности, а также в силу приближающихся выборов в Верховную Раду, данные приказы были отменены, и рынок оценки для налогообложения продолжал регулироваться постановлением КМУ №1103, о котором упоминалось выше.

3. Третий этап начался с обнародования 17.04.2013г. ПКМУ №231 от 04.03.2013г., окончательно набравшего силу с 01.02.2014г. На основании данного ПКМУ №231 сегодня и проводится оценка имущества для целей налогообложения.

Согласно данному постановлению, как и в 2012 году, действующие оценщики потеряли право на проведение оценки для целей налогообложения. А получили такое право ограниченное количество специально созданных частных компаний, в большинстве своем принадлежащих ограниченному кругу лиц, тех самых, которым принадлежали те 12 компаний, получивших право на проведение оценки для налогообложения в 2012 году.

Однако, стоит отметить, что в отличие от 2012 года, в этот раз количество компаний увеличили до, почти, 600, и цена на услуги таких компаний не поднялась мгновенно в десятки раз, а поднимается постепенно, поднявшись за два прошедших с 01.02.2014г. месяца лишь в 3-4 раза.

При этом, непосредственно оценку выполняет лишь одно предприятие, а остальные 500 с лишним - выполняют функции "приемного пункта", в задачи которого входит принятие Заказа на оценку и передача данных по заказу той самой компании, которая единственная на всю Украину и выполняет работу по оценке имущества.

Возвращаясь к вопросу о том, что же сегодня делят оценщики, можно сказать, что около 10 тыс. оценщиков, не поддерживающие ПКМУ №231, просто хотят, чтобы их законное право на проведение оценки в Украине было им возвращено. В свою очередь, та часть оценочного сообщества, которая поддерживает ПКМУ №231, насчитывающая от силы 200-300 человек, считает, что право на проведение оценки для целей налогообложения должно оставаться только у них.

Какие аргументы приводят стороны в процессе спора?

Оценщики, протестующие против ПКМУ №231, приводят ставший уже типовым сегодня для многих сфер деятельности в Украине комплекс аргументов:
- необходимость соблюдения законодательства Украины, при котором нормы закона имеют приоритет перед нормами постановления Кабмина;
- выполнение всей оценки в Украине одной компанией - есть не что иное, как типичная монополизация рынка, которая не может удовлетворять демократическим устремлениям нашего государства;
- принятие ПКМУ №231 преследовало лишь одну цель: создание коррупционной инфраструктуры в оценочной деятельности путем монополизации рынка.

Аргументы тех, кто боготворит ПКМУ №231 и поддерживает введенный этим постановлением порядок оценки, не менее типичны:
- благодаря ПКМУ №231 в оценочной деятельности удалось победить коррупцию;
- благодаря данному постановлению в бюджет государства от налогов, взимаемых при сделках купли - продажи недвижимости, поступило в 2,5 раза больше средств, чем до введения в действие данного Постановления.

Если аргументы противников ПКМУ №231 выглядят логичными, обоснованными и такими, которые подтверждены практикой, то к аргументам защитников ПКМУ №231 стоило бы присмотреться.

Первое, что обращает на себя внимание, это то, что ПКМУ №231, якобы, призвана "бороться с коррупцией". Можно много писать о юридических и практических свидетельствах того, что данный тезис несостоятелен. Но, вместо этого призовем на помощь обычную логику.

В частности, вспомним, что непосредственной подготовкой ПКМУ №231 и вопросами его принятия в Кабмине занимался министр юстиции Александр Лавринович, являвшийся лицом, особо приближенным к группе, называемой "Семьей". Принимал соответствующее решение и подписывал ПКМУ №231, придавая ему законную силу, бывший премьер-министр Николай Азаров, приближенность которого к "Семье" также ни у кого сомнений не вызывает.

Благодаря событиям последних месяцев и всплывшей в результате смены власти информации, сегодня только не очень умный человек станет утверждать, что документ, подготовленный членами "Семьи", может быть направлен против коррупции, а не на создание возможностей для еще большей коррупции...

Руководствуясь таким простым логическим выводом, можно смело утверждать, что ПКМУ №231 никогда не преследовало цели уменьшать коррупцию и по той смысловой и структурной нагрузке, которая в данном постановлении содержится, ее для этих целей и использовать не получится даже при желании.

Аргумент защитников ПКМУ №231 о возросших в 2,5 раза платежах в бюджет также не подкреплен конкретными показателями и при ближайшем рассмотрении вызывает серьезные сомнения в правдивости. Известно, что ни органы статистики, ни налоговые органы подобной информации никогда не обнародовали.

К тому же, известно, что при купле - продаже недвижимости, 93-95% сделок облагаются налогом по ставке 0%. Как бы ни считали оценщики стоимость такого имущества, налог с его продажи все равно будет равен нулю.

Лишь от 5% до 7% сделок облагаются налогом, отличным от "нулевой" ставки. Каким образом от действий оценщиков изменения стоимости 5-7% сделок могло привести к росту отчислений в бюджет в 2,5 раза? Такой рост отчислений не мог произойти даже теоретически.

Эти заявления больше похожи на типичную "лапшу", которую у нас так любят "вешать на уши". Тем более, что еще буквально месяц назад "рост поступлений в бюджет", согласно заявлениям тех же самых защитников ПКМУ №231, составлял не сегодняшние 2,5 раза, а "всего лишь" 1,5 раза. Будем с нетерпением ждать, когда же нам начнут рассказывать о 5-кратном росте...

Тем более, что все равно данные цифры никакими конкретными данными подкреплять, похоже, никто не собирается. А если даже мы увидим документальное подтверждение роста поступлений, то поверьте, оно основано на росте доллара, который с 8 грн поднялся до 13,5 грн, и предложения продавцов недвижимости в долларах, просто корректируются на курс, что приводит к автоматическому росту суммы налога. Но, это ни как ни заслуга защитников ПКМУ №231, а результат глубокого кризисного процесса.

Подводя итог данному экскурсу в историю оценочной деятельности, можно действительно, говорить о борьбе за рынок. Ведь и правда, сейчас оценщики борются за то, чтобы вырвать рынок оценки из рук коррумпированных монополистов и вернуть этот рынок малому и среднему бизнесу. При этом, основное возмущение вызывает тот факт, что очевидную коррупционную схему, которую можно убрать из Украины путем отмены лишь одного постановления КМУ, на что требуется всего полчаса времени (и это с перекурами), уже два месяца убрать не могут. Неужели монополизированные "Семьей" Януковича финансовые потоки уже наши новых хозяев из состава новой власти?

Оценщики, протестующие против ПКМУ №231, настаивают на следующих шагах, подтвердив это решением Третьего чрезвычайного съезда оценщиков и консультантов от 2 апреля 2014 года, на котором присутствовало более 1000 человек со всех регионов:

1. Связаться с новым руководством государства, председателем Верховной Рады Украины, премьер-министром, народными депутатами, Министерством юстиции, ФГИУ насчет:
- внесения изменений в ст. 172-173 Налогового кодекса Украины, заменив понятие "оценочная стоимость" на "рыночная стоимость";
- срочной отмены абзаца 5 ст. 5 закона "О Фонде государственного имущества Украины ", абзаца 3 п.4. Заключительных положений закона "О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации по реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы";
- отзыве законопроекта "О государственной пошлине" (новая редакция);
- срочной отмены постановления КМУ № 231 от 04.03.2013 года и всех приказов Фонда госимущества, вышедших на ее выполнение;
- отмены незаконно выданных сертификатов субъектов оценочной деятельности и квалификационных свидетельств оценщиков по направлению оценки для целей налогообложения (1.8; 2.3; 3);
- привлечения к ответственности должностных лиц ФГИУ по причастности которых произошло внедрение крупнейшей в истории Украины коррупционной схемы на рынке оценки;
- принятия всех законопроектов и нормативно-правовых актов, которые касаются рынка оценки, исключительно на принципах их соответствия профильного закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Международным Стандартам Оценки", общепризнанных в Европейском Союзе;
- разработки законодательства по раскрытию информации по сделкам купли-продажи, при этом, мы готовы войти в соответствующие рабочие группы по разработке соответствующего законодательства которое позволит сделать рынок оценки прозрачным.

2. Связаться с председателем Верховной Рады и народными депутатами по поводу создания временной следственной комиссии по расследованию деятельности народного депутата Антона Яценко, предоставления правовой оценки его деятельности и привлечения его к ответственности.

3. С участием представителей оценочного сообщества разработать процедуры контроля качества оценочных услуг и внедрить их в жизнь.

А также, учитывая, что для изменений в законы, «благодаря» которым была внедрена схема налоговой оценки, очевидно требуется время, в качестве первоочередной меры предлагается принятие Кабмином постановления на замену постановлению №231 от 04.03.2013.

Вот несколько важнейших проблемных вопросов, которые оно разрешает:

1. Схема монополизации рынка оценочных услуг, предназначенных для целей взимания налогов и сборов, аннулируется. При этом, граждане, которые осуществили в прошлом сделки с имуществом не пострадают, т.к. постановление №231 предлагается признать таким, которое утратило свое действие.
2. При этом до принятия изменений в законодательстве признается в качестве оценочной стоимости рыночная стоимость имущества, которая определяется в соответствии с национальными стандартами и другими нормативно-методическими документами.
3. Наше предложение состоит в том, чтобы привести всю нормативно-правовую базу проведения оценки имущества и имущественных прав, используемой для взимания налогов и сборов, к нормам профильного закона об оценке имущества. При этом, восстановив в правах всех субъектов оценочной деятельности и оценщиков, незаконно лишенных права работать из-за постановления №231 и приказов Фонда госимущества, принятых на его исполнение.
4. Оценку для целей взимания налогов и сборов должны проводить субъекты оценочной деятельности и оценщики, имеющие действительные сертификаты и квалификационные свидетельства по направлениям, предусмотренным законом об оценке и специализациям 1.1.-1.7, 2.1-2.2.
5. При этом, сертификаты субъектов оценочной деятельности по направлению 3 с момента принятия нового постановления должны считаться аннулированными с даты этого постановления.
6. Всем лицам, которые не являлись оценщиками и получили квалификационные свидетельства для проведения т.н. «налоговой оценки» по приказам Фонда и постановлению №231, предлагается по их собственному решению пройти стажировку и сдать квалификационный экзамен в порядке, установленном законом об оценке по выбранной ими специализациям из их существующего перечня. Чтобы не нарушать их права на получение квалификации предлагается дать им возможность засчитать обучение на курсах по налоговой оценке как обучение на базовом курсе и время с 01.11.2013 г. (но не ранее выданного квалификационного документа) до даты принятия нового постановления в качестве стажировки, если они предоставят должным образом оформленные документы по базе и руководителю стажировки.
7. Процесс осуществления такой оценки не будет бесконтрольным. Все субъекты оценочной деятельности, которые захотят вести практическую работу в этом направлении должны получить беспрепятственный доступ к системе регистрации отчетов. Для этого им необходимо в произвольной письменной форме обратиться в Фонд и получить в установленный проектом постановления срок свой индивидуальный код доступа к реестру отчетов об оценке.
8. Для сведения к минимуму риска блокировки работы субъектов оценочной деятельности со стороны администратора такого реестра (Фонда госимущества) на регистрацию отчета об оценке предлагается давать 1 рабочий день. Эта мера благоприятно скажется на рынке недвижимости и рынке оценочных услуг, поскольку сроки для обеспечения организационных процедур сделок из-за необходимости оценки фактически не увеличатся.
9. Чтобы не было ненужной бюрократической волокиты, проектом постановления предлагается ввести жесткие сроки для Фонда госимущества на осуществление уведомительных процедур и приведения своих приказов в соответствие.
10. Для общественного контроля уровня ценообразования на различные типы имущества Фонду госимущества предлагается ежеквартально предоставлять в открытом доступе статистическую информацию о диапазоне рыночной стоимости по различным видам имущества в региональном и территориальном разрезах. При этом такая информация должна предоставляться в течение 30 календарных дней следующего квартала через сайт Фонда госимущества и может публиковаться в прессе.
11. Понимая, что сейчас, в условиях кризиса, данная информация не может служить основой для формального анализа объективности выполненной оценки, считаем, что ее наличие даст возможность для реального анализа и обобщений, а также выработки процедур контроля в будущем.

Боготворящие ПКМУ №231, провели очередное повышении цен на услуги, так называемой, "налоговой оценки". Это уже третье по счету централизованное повышение цены за период с 01 февраля 2014 года. За этот период стоимость услуг по оценке выросла с 300 грн до, минимум, 1700 грн, а также с 17.02.2014 г. были введены дополнительные счета, суммы которых оценочные компании должны были обосновывать по своему усмотрению.

В устной форме всем субъектам оценочной деятельности было разъяснено, что дополнительные счета они должны выставлять клиентам сами, в соответствии с цифрой, которая просто приводится после заполнения основного счета на чистом листе и не подкреплена реквизитами и другими обязательными данными (назначение платежа также отсутствует, даже валюта, в которой эта цифра должна быль оплачена). То есть, оценщик должен на основании этой цифры самостоятельно сформировать счет, предоставить к оплате клиенту (при этом ни в коем случае плательщиком не может быть заказчик услуг по оценке, только подставное третье лицо). Потом от этой суммы оценочная компания должна оплатить 80% в следующий после оплаты день «Институту управления качеством в оценочной деятельности».

Фактически стоимость услуг по оценке имущества возросла в разы. Например, дополнительный счет (к основному, составляющему уже 1700 грн.) для оценки земельного участка составляет от 500 до 4 700 грн, для оценки жилого дома - от 500 до 2 700 грн, квартиры - от 300 до 700 грн., офисной и торговой недвижимости - от 1 200 до 9 700 грн.

«Благими намерениями выстелена дорога в ад». Прикрываясь красивыми фразами, «про покращення життя», об искоренении коррупции, дополнительного поступления денег в бюджет, на самом деле «псевдооценщиками», специально созданными под коррупционную схему, происходит ограбление наших граждан и Украины. Видимо, это такое вознаграждение боготворящим ПКМУ №231.

А также возникает вопрос: «А куда смотрит новая власть, органы контроля, народные депутаты?!»

Украинское общество оценщиков и Независимый клуб оценщиков «ОКНО», специально для РБК-Украина

по материалам www.rbc.ua