ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА. Послуги БТІ.

Недвижимость, недвижимое имущество ( англ. Real Property, Real Estate ) - земельные участки, а также здания, сооружения или другое имущество, непосредственно связано землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного ущерба его стоимости и назначению.

Виды недвижимости 

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в Украине существует « недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В англо - саксонской правовой системе, недвижимость делится на « real - estate » - недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на « real - property » - имущественные права на объекты недвижимости. Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещения обязательно повлечет за собой разрушение и потерю рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу «дерева признаков », которую мы приведем ниже, удобная для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, присущих каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых проводятся операции по купле-продаже объектов и т.д.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться на виды:

1. По функциональному назначению:

 земельные участки, предназначенные для застройки;

 природные комплексы ( для эксплуатации);

 сооружения

 комнаты и квартиры;

 здания и помещения под магазины и офисы;

 частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде ( с земельными участками );

 производственные помещения, склады;

 другие

2. По происхождению

 земельные массивы

 Отдельные земельные участки.

 Комплексы зданий и сооружений

 Жилые многоквартирные дома

 Жилые одноквартирные дома ( особняки, коттеджи )

 Подъезд ( секция ).

 Этаж в подъезде.

 Квартира.

 Комната.

 летняя дача

 Комплекс административных зданий.

 Здание.

 Помещения или части зданий (секции, этажи ).

3. По готовностью к эксплуатации

 Готовые объекты.

 Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.

 Объекты, требующие завершения строительства.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно разделить на две категории:

 неспециализированная недвижимость;

 специализированная недвижимость.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и в качестве объекта инвестирования или развития.

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые в силу специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как части действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, месту расположения, специализации, размерам или сочетанием перечисленных факторов.

В Украине существует 3 типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Земля - это основной фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг. Земля подразделяется на:

 1.Земельный участки, предназначенные под застройку или для других целей использования;

 2.природни комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жилье бывает городским и загородным, которое может относится к разным классам: эконом-, бизнес-, элит, типичное ( по сериям ).

Рынок жилья может быть первичным ( новостройки ) и вторичным (вторичная продажа)

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой ( коммерческой ) недвижимости выделяют торговую, офисную, складскую, промышленную, гостиничную, рекреационную недвижимую собственность, институциональную и недвижимость, предназначенную для смешанного использования.

По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:

 1.невидтворювани - это месторождения полезных ископаемых;

 2.видтворну - это сооружения, здания.

По степени специализации различают:

 1.специализовану химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и другие здания, принадлежащие к культуре;

 2.неспециализовану - это недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, как инвестиции, для развития и освоения, в качестве товарных запасов для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.

Правовое регулирование 

В настоящее время нет конкретного закона или кодекса законов о недвижимом имуществе, и поэтому данная сфера отношений регулируется различными законами:

 Гражданский кодекс Украины

 Закон Украины « Об ипотеке »

 Закон Украины « О нотариате »

 Закон Украины « О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»

 Закон Украины « О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»

 Закон Украины « О налоге с доходов физических лиц»

 с 12 февраля 2014 вступает в силу Постановление Кабинета Министров Украины № 868, которым будет урегулирован Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и порядок предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Оценка недвижимости  

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта (юридических прав на него ) для последующей сделки между продавцом и покупателем. Есть множество классификаций деятельности на рынке недвижимости.

Виды стоимости, используемых при оценке недвижимости

На этапе согласования задания на оценку недвижимости и заключения договора Вы можете заказать оценщику определение одного или нескольких видов стоимости объекта: рыночной стоимости - наиболее вероятного стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; ликвидационной стоимости - стоимости объекта в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; инвестиционной стоимости - стоимости, определяемой исходя из доходности объекта; при заданных инвестиционных целях. При сдаче объекта в аренду оценщик определит обоснованную стоимость арендной платы и поможет составить эффективный бизнес- план коммерческого использования объекта. Определение различных видов стоимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта что, несомненно, будет полезно при принятии решений, связанных с коммерческим использованием оцениваемого объекта и управлением его рыночной стоимости. Сегодня можно определить различные виды стоимости. Но в рыночных условиях хозяйствования распространенным видом стоимости является рыночная стоимость.

Оценщик определяет один или несколько видов стоимости объекта недвижимости:

 рыночная стоимость - наиболее вероятная стоимость при продаже объекта на открытом рынке;

 восстановительная стоимость - суммарные затраты в текущих рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому;

 ликвидационная стоимость - стоимость объекта в том случае, когда объект оценки предполагается продать в срок меньше обычного срока экспозиции для аналогичных объектов;

 инвестиционная стоимость - стоимость, которая определяется исходя из потенциальной доходности объекта при наличии дополнительных условий продажи, инвестирования и т. д.

Применение оценки стоимости  имущества

Зачем нужна оценка? Оценку недвижимости в большинстве случаев проводят при:

 отчуждении;

 сдачи в аренду;

 банковском залоге;

 судебных спорах;

 внесении в уставный фонд;

 страхование здания;

 определении базы налогообложения;

 передачи в управление;

 принятии любых других хозяйственных решений.

Оценка объектов недвижимости может быть необходима при:

 операциях купли- продажи или сдачи в аренду;

 страховании объектов недвижимости;

 кредитовании под залог объектов недвижимости;

 внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;

 разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

 ликвидации объектов недвижимости;

 других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Перечень документов и информации, необходимых для проведения оценки стоимости недвижимости

Если на стадиях 4-8 заказчика, в основном, будут интересовать результаты, то в реализации стадий 1-3 он должен принимать непосредственное участие. Поскольку данная публикация подготовлена ​​, в основном, для заказчиков, далее мы подробно остановимся на раскрытии содержания первых стадий ( 1-3) и только конспективно - на следующим ( 4-8). Постановка задачи (определение проблемы) - достаточно ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, и определит в будущем ее результаты.

 правоустанавливающие документы

 Документы БТИ на объект

 Технические характеристики зданий и сооружений с указанием года ввода их в эксплуатацию, площади, строительных объемов, конструкции зданий, инженерного обеспечения

 Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию ( если есть )

 Данные о физических границы объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта)

 Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).

 Данные о сооружениях, входящих в состав объекта

 Сведения о последних сделаны улучшения

 Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежит оценке в составе последнего

Стадии оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости - сложный трудоемкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

 Постановка задачи (определение проблемы).

 Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

 Сбор и анализ данных.

 Выбор методологии оценки.

 Оценка права пользования или владения земельным участком.

 Оценка улучшений ( зданий, сооружений и т. д. ) с применением нескольких подходов.

 Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

 Составление Отчета и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Подходы к оценке недвижимости

Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика в Украине предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного.

Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации где применен в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет четко выраженной тенденции к изменению, а период его получения ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации ) будет применен в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с последующим ее корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путем его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта.

Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов. Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и украинские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода - давать четкие объяснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения.

Формирование цены

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта (юридических прав на него ) для последующей сделки между продавцом и покупателем. Есть множество классификаций деятельности на рынке недвижимости.

Оценка - сложный процесс, который требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знание состояния и тенденций спроса и предложений на различных сегментах рынка, обусловлен наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющие на оценку недвижимости. Процесс оценки можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается составлением отчета об оценке, который и придает доказательную силу оценке стоимости.

Цена недвижимости является интегральным показателем. Она является объективной рыночной реальностью, имеет много составляющих, среди которых может быть и спекулятивная, а также психологическая составляющая. Как правило зависит от следующих факторов: тип объекта недвижимости; расположения объекта недвижимости; стоимость аналогичных объектов; общий уровень цен, рыночная ситуация. В первую очередь оценка часто выполняется для таких объектов, как квартиры, комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками. Объекты недвижимости могут входить в целостные имущественные комплексы предприятий и организаций, существенно отражается на их стоимости.

Цена недвижимости является интегральным показателем. Она является объективной рыночной реальностью, имеет много составляющих, среди которых может быть и спекулятивная, а также психологическая составляющая.

Как правило зависит от следующих факторов:

 Тип объекта недвижимости

 Расположение объекта недвижимости

 Стоимость строительства аналогичных объектов

 Общий уровень цен, рыночная ситуация

Учет  

В Украине ведется Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Рынок недвижимости  

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный.

Выделяются следующие виды недвижимости:

 жилая недвижимость

 загородная недвижимость

 коммерческая недвижимость

 рынок земли

Основными участниками рынка недвижимости являются:

 Продавцы - владельцы недвижимости, физические или юридические лица

 Покупатели - физические или юридические лица, желающие приобрести недвижимость

 Нотариусы - осуществляющим оформление и регистрацию сделок с недвижимостью

 Посредники - риэлторы ( Агентства недвижимости) - оказывают посреднические услуги при проведении операций с недвижимостью

Операции с недвижимостью

Основными операциями с недвижимостью являются:

 Купля-продажа

 Дарение

 обмен

 приватизация

 отчуждение

 Строительство ( создание новой недвижимости )

 Аренда