Нерухомість - вид майна, яке визнається в законодавчому порядку нерухомим .
До нерухомості за походженням відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все , що міцно пов'язане із землею , тобто об'єкти , переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе , в тому числі будівлі , споруди , об'єкти незавершеного будівництва.
В англо- саксонської правової системи , нерухомість ділиться на « real - estate » - нерухомість як об'єкти матеріального світу (будівлі , споруди , земельні ділянки і т. д.); і на « real - property » - майнові права на об'єкти нерухомості.
Нерухомість може бути предметом лізингу . Застава нерухомості , так само як і отримання кредиту під заставу нерухомості прийнято називати іпотекою.
Угоди з нерухомістю
У римському праві перехід права власності на нерухомість міг бути здійснений шляхом простої , позбавленої будь-яких форм передачі її , а встановлення сервітуту чи іпотеки - шляхом простого договору між однією особою та іншим , що не відомого третім особам.
За німецькому же звичаєвим правом перехід землі з рук в руки був обставлений різними досить складними формальностями (символічна передача землі , інвеститура , Auflassung ) .
У зв'язку з рецепцією римського права старі німецькі публічні форми угод з нерухомістю стали приходити в забуття. Але це шкодило розвитку іпотеки. Кредитор , що надавав кредит під заставу нерухомості , ніколи не міг бути впевнений у тому , що на тій же нерухомості немає інших , раніше встановлених заставних прав; внаслідок цього такі позики були пов'язані з великим ризиком і тому давалися на дуже важких умовах.
У зв'язку з цим наприкінці XVIII століття в Європі виник інститут іпотечної записки , або іпотечних книг: всяке закладний право на нерухомість тепер мало юридичну силу для третіх осіб тільки тоді , якщо воно було записано в особливі книги , ведені офіційними установами і відкриті для довідок всіх зацікавлених осіб. Тепер кредитору було достатньо переконатися в тому , що на нерухомість , дану йому в заставу , в іпотечній книзі не значиться іншого закладного права і тоді його пріоритет на задоволення з цієї нерухомості був гарантований.
Але в інтересах кредиторів було бажаним , щоб не тільки заставні права , але взагалі всякі права на нерухомість були видні з книги: кредитор прагнув убезпечити себе на випадок якщо заставодавець виявиться не мають права власності або на його нерухомість виявляться які-небудь інші речові права , істотно понижуючі цінність маєтку , наприклад , право довічного користування третіх осіб.
Зважаючи на це протягом XIX століття іпотечні книги у всій Європі перетворилися на поземельні книги. Було встановлено правило , що всякий акт, який має речове- правове значення (передача права власності , встановлення застави або сервітуту і т. д.) , має бути записаний в поземельну книгу , і тільки з цього моменту він отримує юридичну силу. Це так званий принцип публічності всіх речове- правових актів на нерухомість (або інакше - принцип внесення) . Було прийнято також принцип достовірності поземельних книг: всяка запис у книзі має повну юридичну силу для третіх осіб навіть тоді , коли вона не відповідає дійсності. Зацікавлені особи можуть домагатися виправлення поземельної книги , але поки вона не виправлена , вона вважається дійсною .
Раніше угоди з нерухомістю відбувалися при посередництві так званого кріпосного порядку . Акти на нерухомість ( купча фортеця , заставна фортеця і т. д.) повинні були бути засвідчені нотаріусами , які заносили їх у свої реєстри , які служили сурогатом поземельних книг.
Оцінка нерухомості
Оцінка нерухомості є одним з найпоширеніших видів оціночної діяльності і включає в себе визначення вартості об'єкта. При цьому визначаються декілька видів вартостей , найбільш поширеними в практиці є: ринкова , ліквідаційна , відновна , заміщення і т. д.
Ринкова вартість
Ринкова вартість характеризує вартість об'єкта на сформованому ринку , при цьому варто враховувати , що ринкова вартість - це вартість, за якою придбає об'єкт розсудливий покупець , що володіє всією необхідною інформацією. Як правило , дана вартість застосовується при угодах купівлі -продажу , передачі об'єкта в заставу , визначенні орендних платежів і т. д.
Ця вартість і є найважливішою до оцінки для звичайної людини , бо відбиває реальну ситуацію, ціну, за якої можливе проведення угод .
У формуванні ринкової ціни відіграють роль декілька факторів:
Економічний . Збільшення рівня життя і поява заощаджень веде до сплеску попиту - бо нерухомість вважається найбільш надійним і консервативним способом заощадження
Розвиток банківського кредитування - знижує планку по заможності до покупців нерухомості , викликаючи збільшення їх кількості , що в сукупності з обмеженою пропозицією створює сильний тиск на ціну « знизу».
Обмеження пропозиції - в умовах сучасних міст , складно знаходити місце під забудову , що призводить до низьких темпів будівництва , і в сукупності з необхідністю виконання соціальних програм ( житло для черговиків , військових і.т.п. ) створює дефіцит пропозиції .
Традиційні житлові проблеми населення - велика кількість населення, живе в обмежених житлових умовах, або в орендованому житлі , що в сукупності з розвитком банківського кредитування і підвищенням рівня життя веде до збільшення попиту і як наслідок, збільшення ціни .
Високий рівень життя досяжний тільки у великих містах , що підсилює центростремленіе населення і формує попит на житло в цих містах. Крім того , погана транспортна інфраструктура не дає розвиватися будівництву житла поза великих транспортних вузлів.
Відсутність зрілого ринку оренди - ринок оренди нерухомості є - «диким» , без чітко прописаної законодавчої бази, з незакріпленими правовими основами . Отже , споживачі намагаються будь-якими шляхами перейти з класу орендарів у клас власників , права яких захищені набагато краще - формуючи попит.
Психологічний фактор - покупці , приймаючи рішення про покупку роблять порівняння варіантів - виходячи з поточних рівнів цін . І поняття «дорого» / «дешево » формується під впливом середньоринкових цін на той чи інший об'єкт нерухомості. Тобто якщо об'єкт нерухомості стоїть вище середньоринкової ціни за подібні об'єкти , то це «дорого» , а якщо нижче то « дешево» . При цьому в розрахунок приймається не абсолютна , а відносна вартість нерухомості.
На сформованому ринку нерухомості для визначення Ринкової Ціни проводиться так званий порівняльний аналіз подібних об'єктів. Порівнюються ціни пропозицій за інших рівних умов . Ціна пропозиції може відрізнятися від ціни покупки ( ціни угоди ) за рахунок торгу або особливих умов угоди. Для первинного аналізу та відстеження цінового тренда використовується поняття середня ціна .
Ліквідаційна вартість
це вартість , яку можна отримати при продажі оцінюваного об'єкта за обмежений термін часу. Дана вартість завжди нижче або дорівнює ринкової. Англійською salvage value , liquidating value , liquidation value , residual value
Відновлювальна вартість
це вартість будівництва нової будівлі або споруди , застосовується в основному при оформленні договорів страхування , при яких при настанні страхового випадку здійснюється виплата , рівна вартості нової споруди без урахування амортизації ( зносу).
Вартість заміщення
це вартість будівництва нової будівлі / споруди з урахуванням накопиченого зносу . Дана вартість використовується при визначенні ринкової вартості ( до неї додається вартість земельної ділянки) і при призначенні страхових виплат , саме з цієї вартості були застраховані хмарочоси WTC .
Документи , необхідні для проведення експертизи нерухомості документи , що позначають фізичні межі об'єктів нерухомості , до яких можна віднести копію геодезичних планів або карт з описом і позначенням місця розташування оцінюваних об'єктів ,
документи з БТІ (бюро технічної інвентаризації) ,
дані про спорудах і спорудах , наявних на території оцінюваних об'єктів нерухомості ,
документи, що підтверджують права власності на землю ,
документи по обремененности даного об'єкта нерухомості (якщо такі є) , до яких належать документи про заставу , оренду , угоди , договори , спеціальні податкові обкладення , боргові зобов'язання і т. п. )
Девелопмент нерухомості
Девелопмент нерухомості , з погляду його матеріально- речового змісту , включає в себе дві основні складові:
проведення будівельних або інших робіт над будівлями і землею ;
зміна функціонального використання будівель або землі .
Оподаткування нерухомості
У міжнародній практиці застосовується принцип оподаткування нерухомості за місцем її знаходження. Але нерухомість, як і дохід від неї можуть , додатково обкладатися податками за місцем проживання власника . У деяких випадках може бути присутнім подвійне оподаткування .
При покупці нерухомості відбувається передача права власності , що супроводжується сплатою податків у різних формах: земельний податок , податок на передачу документів , гербовий збір та ін Ці податки можуть становити 5 % і більше ціни покупки. Зокрема , в Греції ці податки можуть доходити до 11%.
У багатьох країнах при покупці нової нерухомості сплачується не податок на передачу права власності , а податок з продажів або ПДВ. Ставка ПДВ у більшості європейських країн становить близько 20 %. По континентальному цивільному праву , як правило, потрібно також сплата нотаріальних та реєстраційних зборів . У країнах загального права угоди з нерухомістю оформляються тільки юристами , при цьому нотаріальні збори не стягуються.
|
